Respecto de las viviendas a construirse en cada lote, los firmantes se comprometen a que todas las construcciones, modificaciones o ampliaciones deberán estar en un todo de acuerdo a las disposiciones legales vigentes establecidas por la Municipalidad de San Vicente, La Provincia de Buenos Aires y el presente Reglamento de Construcción del Barrio “Los Álamos de Santa Teresa”.

El dueño/poseedor del lote, deberá cumplimentar en tiempo y forma la totalidad de las normas, trámites y obligaciones que establece el presente Reglamento y obtener previa conformidad de la Municipalidad de San Vicente.

El Consejo de Administración, La Asociación Vecinal o el Desarrollador harán cumplir el presente Reglamento a través de la Comisión de Arquitectura, el Administrador o un profesional contratado a estos efectos.

Con el fin de encontrar una relación armoniosa entre las construcciones, se ha normalizado el diseño de las mismas en lo referente a: superficies máximas edificables sobre el terreno (F.O.S.), superficies máximas totales de construcción (F.O.T.), retiros de frente, laterales, fondo libre no edificable, altura máxima, tipo de construcción (materiales no riesgosos por incendio), cercos de frente, cercos medianeros, cerco perimetral, profundidad de la pileta forestación, árboles y plantas dentro de cada terreno, construcciones complementarias o accesorios, y en general todos los aspectos que puedan influir en el tipo y clase de construcción que se realice dentro del Bario Los Álamos de Santa Teresa”.

DOCUMENTACION

La documentación requerida deberá estar firmada por el propietario y por el profesional responsable y presentada por triplicado a la Administración ó al Profesional contratado (se devolverá un juego al propietario), y será la siguiente:

– Plano Municipal en escala 1:100 con la ubicación precisa de las construcciones e indicando:
– Retiros de frente, fondo, laterales según Barrio Los Álamos de Santa Teresa y de proyecto.
– Ubicación de la pileta, si la hubiera, y profundidad máxima.
– Ubicación de tanques cisternas, hidroneumático, termotanque, tanque de agua y pozo de agua para riego y pileta, acotado a los ejes.
– Parrilla, tendedero, pérgolas, cobertizos.
– Ubicación pilares, buzones, cámaras y/o cualquier otro elemento de servicios comunes existentes frente al terreno.
– Ubicación de los accesos vehiculares y peatonales, indicando las alcantarillas.
– Lugar de garaje ó guardacoches con la ubicación para autos y el material del piso.
– Ubicación de las ventilaciones de caldera, termotanque, etc.
– Ubicación del obrador con sus distancias a los límites.
– Nombre, matrícula, dirección y teléfono del profesional actuante.

Planos de planta en escala 1:100 indicando los destinos de los diferentes ambientes.

Planos de cuatro vistas escala 1:100 indicando los materiales de terminación exterior (muros, techos, carpinterías, etc.). Indicar el color externo teniendo en cuenta que se quiere mantener la armonía del barrio con colores acordes.

Plano de 2 corte en escala 1:100 indicando las alturas máximas de la edificación, la cota del pavimento y la cota del nivel interior de la casa.

Silueta de superficies en escala 1:200 con cálculo de las mismas e indicando la relación con el FOS y el FOT.

La plancheta del lote correspondiente y un esquema del desagüe pluvial del lote.

En escala 1:50 Planta de Construcción y 4 Vistas.

ETAPAS DE OBRA:

Para dar inicio a los trabajos, el propietario deberá poseer el Acta de Posesión o escritura de dominio, estar al día con los impuestos y gastos comunes, tener el plano aprobado por la Municipalidad de San Vicente (o el número de expediente de inicio de obra ya que la aprobación final puede demandar algún tiempo adicional al Municipio), el Comité de Arquitectura, el Profesional contratado, la presentación de la declaración jurada, la conformidad del amojonamiento del lote, y la nómina de personas que participaran en la obra con su correspondiente seguro de accidente de trabajo con Cláusula de no repetición a Barrio Los Álamos de Santa Teresa, a la Asociación Civil, o al ente jurídico de competencia a Sergio A. Ripoll Funari.

Una vez presentados los planos, la Comisión de Arquitectura, se expedirá en un plazo no mayor de 20 días.

Cada propietario tomará a su cargo los gastos y honorarios relacionados con la aprobación del plano correspondiente de la Municipalidad de San Vicente y el amojonamiento de la parcela.

Una vez obtenida la aprobación de los planos, para empezar la obra se deberá cumplir con los siguientes pasos:

Pasos a cumplir: Como primer paso, se deberá cercar la obra con alambre, colocar media sombra (color verde), construir el obrador (Conforme lo descripto en el punto C) y la alcantarilla definitiva, de acuerdo al punto F).

Finalizada la etapa de replanteo se deberá solicitar a la inspección de obra la verificación de los retiros tanto de la construcción como del obrador y de los porcentajes de ocupación aprobados oportunamente.

El plazo máximo de ejecución de la obra será de 15 meses a partir del inicio de obra, Este plazo podrá ser ampliado a pedido del socio propietario ante la Administración, cuando demuestre que la demora responde a causas justificadas. Independientemente de lo anteriormente señalado, no podrá transcurrir un plazo mayor a seis (6) meses entre el inicio de las tareas preliminares y el de la obra propiamente dicha. Transcurrido el plazo de quince (15) meses, o su postergación autorizada, sin que haya concluido la obra, el propietario deberá abonar una multa mensual equivalente al doble de lo que le corresponda abonar en concepto de recupero de gastos y/o expensas.
Se deberá presentar al Administrador el correspondiente certificado final de obra expedido por la Municipalidad de San Vicente dentro de los 60 días siguientes a la finalización de la misma.

Todo proyecto de ampliación a construcciones existentes o toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo trámite de aprobación original.

En el caso que se diere inicio a trabajos que no respeten el presente reglamento, el Administrador, sin perjuicio de otras penalidades previstas por la ley y este reglamento, podrá impedir la entrada del personal que este efectuando la obra, presentar la correspondiente denuncia ante las autoridades que correspondan, suspender los trabajos y en caso de que la situación irregular persistiera volver el terreno a su estado original a costa del contraventor.

C) CARTELES – OBRADORES – DEPOSITOS:

No se podrán colocar carteles de publicidad de ninguna especie.

En toda obra deberá colocarse a la vista, un cartel cuyas medidas serán de 1 x 2 a 1,50 x 2,50 m., conteniendo:

Nombre y Apellido del Profesional/es
Domicilio real
Número de Mat. Col y Mat. Mun.
Teléfonos
Número de Expediente Municipal

Las obras en construcción deberán estar totalmente cercadas con tela media sombra color verde y deben llevar puertas de acceso lo suficientemente seguras como para impedir el ingreso a las mismas de los niños que viven o concurren al Barrio. Dicho cerco tendrá una altura mínima de 1,50 mts.

Está terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y/o terrenos vecinos para la guarda o depósito de materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza posible durante las obras.

Los obradores y depósitos de herramientas deberán respetar los retiros mínimos obligatorios de 3 mts de frente y 4 mts en el fondo y los laterales. Deberán ser de características aceptables; constarán de un gabinete sanitario para el uso de los obreros y una canilla; todos sus lados deberán ser pintados de color verde oscuro y ser ejecutada con materiales en buen estado de uso. Deberá mantenerse en buenas condiciones hasta la finalización de la obra.

Los obradores y demás depósitos deberán ser desmantelados y retirados de la obra al finalizar la construcción.

El propietario es el responsable de verificar el amojonamiento y la correcta colocación del alambrado perimetral. ( En el caso de ausencia del mojon o remoción del mismo después de obtener la posesión del lote deberá ponerlo y el costo de la reposición será a cargo del propietario)

El Barrio aconseja mantener los obradores correctamente cerrados con candado las 24 hs. y todas las herramientas en su interior, en tanto el mismo no se responsabiliza por robos o extravíos de materiales de obra.

D) LIMPIEZA DE LOTES Y OBRAS:

El propietario, el director de obra y el constructor serán solidariamente responsables del cumplimiento de las siguientes normas:
Mantener la limpieza de las calles.
Mantener limpio el terreno de malezas y basuras, sea estando baldío, en construcción o con la obra parada, preservar el estado de los árboles que figuran en la documentación aprobada.
No deberán dejarse excavaciones en general, pozos negros descubiertos, ni elementos en condiciones tales que puedan ocasionar accidentes.
No descargar material ni preparar mezcla fuera de los limites propios del terreno
No se podrán ingresar ni retirar materiales los días sábados, domingos y feriados.
Leer atentamente en este reglamento las cargas permitidas de camiones, pensado atentamente para cuidar los caminos del barrio. En casos de lluvia se cerrará el acceso de camiones a la obra; dicha restricción cesa a las 72 horas o cuando a criterio del Administrador las condiciones de humedad del suelo lo hagan conveniente. El consorcio no asume responsabilidad por los perjuicios que de ello puedan derivar. Será responsabilidad del Propietario avisar a contratistas y proveedores.

E) PERSONAL DE OBRA:

El propietario deberá elevar al Administrador la nómina del personal afectado a su obra con los siguientes datos:
Nombre y apellido
Nº de documento
Domicilio
Nacionalidad
Lugar de trabajo

Los mismos serán controlados diariamente al ingresar por la Seguridad del barrio

Los horarios de trabajo permitidos serán de 7 AM a 13 Hs. y de 14 a 19 Hs.

El personal de obra deberá acceder al Barrio por la entrada destinada para tal fin. Se podrá prohibir el ingreso de personal, que a juicio de las autoridades, no resulte conveniente o no estuviera incluido en la nómina afectada a cada obra.

No está permitida la permanencia del personal de obra fuera de los horarios permitidos y fuera de los límites de la construcción.

No se permitirá el acceso a personas contratadas en forma irregular.

No está permitido serenos de obra, ni perros de guardia, salvo expresa autorización. El horario para la circulación de personal u obreros en la obra será de lunes a viernes de 7:30 a 18:00 hs.

F) CAMIONES DE CONSTRUCCION Y PESOS PERMITIDOS

1. Lluvia o suelo húmedo: Por razones climáticas se podrá prohibir temporalmente el acceso al barrio de camiones cargados.
2. Peso Máximo: El peso máximo de los camiones que ingresen no podrá exceder los 12.000 kg. (tara+carga) y deberán ser de dos ejes como máximo. No se permite el acceso de semirremolques ni camiones con acoplado.
3. Camiones Hormigoneros: Se permite el acceso de camiones de 3 ejes (2 de cargo + 1 direccional) con una carga máxima de 6 m3 de hormigón. Los camiones excedidos serán rechazados.
4. Camiones para hierros: Se permite el ingreso de camiones con caja de 12 metros, para transporte de hierros, respetando la carga máxima de 12.000 Kg totales. Se deberá avisar con tiempo a vigilancia, y deberá ser acompañado por personal de obra para ir directamente a la obra por el camino correcto y evitar maniobras innecesarias.
5. Cargas admisibles: Para arena, canto rodado, piedra partida= cinco m3. Para tierra negra, tosca= 6 m3; tejas de cerámica=4500 unidades; ladrillo común= 4000 unidades; ladrillo primera= 3000 unidades, cemento= 130 bolsas.
Se faculta a la Administración a establecer y actualizar los valores de peajes por el ingreso y tránsito de dichos camiones al Barrio. Tales peajes serán abonados por los propietarios conjuntamente con la liquidación de recupero de gastos y/o expensas. Los importes percibidos por tal concepto serán destinados a un fondo para la reparación y mantenimiento de caminos.

Está prohibido el acceso de camiones en días de lluvia, y hasta 72 hs posteriores a la misma.
El horario de ingreso de los camiones es de Lunes a Viernes de 09:00 a 17:00 hs., sólo podrán ingresar desde las 08:00 hs. los camiones hormigoneros (mini-mixer).

G) CUNETAS – RAMPAS DE ACCESO-ALCATARILLAS

La longitud de la alcantarilla para el acceso vehicular no debe exceder el 40% del frente en caso de que sea continuo (un solo acceso). En caso de que sea discontinuo (más de un acceso) su longitud no debe exceder el 50% del frente del lote.
No se permiten, la utilización de caños prefabricados de ningún tipo. Para la ejecución de las alcantarillas se deberá solicitar a la administración el plano de alcantarilla correspondiente al lote en construcción, y no se procederá a hormigonar la misma hasta que la administración (o el profesional contratado), entregue una constancia por escrito, en duplicado, (firmada por la administración) de que fueron respetados los niveles y las pendientes necesarias para asegurar el drenaje pluvial del barrio.
Una vez autorizado por escrito, se puede hormigonar la alcantarilla.
Está prohibido entubar las cunetas bajo ningún concepto ni aun en el tramo de acceso vehicular, permitiéndose solo ejecutar el puente de acceso tal y como lo describe el esquema adjunto.
Queda establecido que no se podrán edificar las cunetas existentes sin la autorización por escrito del Administrador, teniendo en cuenta la facultad de hacer volver la cuneta a su estado original, en el caso de que no se cumpla con este procedimiento.
Las cunetas deberán ser de bordes suaves y curvos que permitan el desplazamiento de las maquinas cortadoras de pasto y deberán mantenerse libres de materiales y objetos.
No se puede alterar el perfil natural del terreno de manera que perjudique a los lotes vecinos.
Concluida la obra se deberá proceder al nivelado, sembrado, de la vereda, cuneta y banquina.
En el caso que en el futuro se realice una red cloacal, está terminantemente prohibido desagotar los desagües pluviales por la misma. Este servicio no se encuentra garantizado por el desarrollador. Mientras la misma red no exista, los desagües pluviales deberán desagotar en la cuenta.
H) VIVIENDAS:

Artículo Nº 1- Restricciones al uso y ocupación del suelo

Las construcciones, solo podrán ser destinadas a vivienda unifamiliar de uso permanente o transitorio, quedando expresamente prohibido cualquier otro destino.

No se pueden construir quinchos, piletas de natación, ni canchas deportivas de ningún tipo, sin haber construido previamente la casa habitación principal.

Artículo Nº 2- F.O.S. (Factor de ocupación de suelo)

Todas las proyecciones en planta de construcciones cubiertas, semicubiertas y aleros mayores de 0,80mts., computan F.O.S. y no pueden superar el 0.5 de la superficie del terreno.

El resto de las superficies, como caminos, solados, decks pérgolas descubiertas, etc. (no computan FOS), no pueden superar el 70%, en tanto el 30% restante deberá ser parquizado ó espejo de agua.

En ningún caso la superficie cubierta total del edificio (sin contar la superficie semicubierta) a construirse podrá ser menor a los 70 m².

Artículo Nº 3- F.O.T. (Factor de ocupación total)

Las superficies de todas las plantas de construcción cubiertas, semicubiertas y aleros mayores de 0,80mts., computan F.O.T. y no pueden superar el 1 de la superficie del terreno.

Artículo Nº 4- Cómputo de la superficie cubierta

Las superficies pavimentadas o no, abiertas ó cubiertas como pérgolas (se consideran pérgolas aquellas estructuras utilizadas para sostener material vegetal), sombreaderos con cubiertas permeables no se considerarán superficies edificadas siempre que no excedan el 10 % de la superficie total del lote. De lo contrario se computará la superficie para FOS.

No se computarán a efectos F.O.T., aquellas superficies, cubiertas o semicubiertas que se encuentren por debajo del nivel de planta baja, siempre y cuando no excedan los 0.60 mts de la cota de la parcela.

Artículo Nº 5- Retiros de frente y fondo

La edificación deberá dejar totalmente libre de su construcción, incluso en los ejes medianeros, una franja de 3.00 mts al frente, y para la línea de fondo será de 2,5 mts. En los fondos de los lotes no se harán construcciones anexas (quinchos, parrillas, depósitos, salas de juegos, etc.).

Sobre los retiros de frente y fondo se podrán construir balcones en voladizo sin cerramientos laterales y sin exceder los 0.80 mts sobre el retiro. Esto no se podrá realizar en los retiros laterales.

A los efectos de los retiros, tanto de frente como de fondo, no se considerarán los siguientes elementos: antepechos, ménsulas de sostén de balcones, maceteros u otros elementos similares de carácter ornamental que puedan resultar admisibles a criterio de la Comisión.

Sobre la superficie definida por el retiro de frente solo se podrán construir muretes, canteros, asientos que no superen los 0.60 mts de altura y que se encuentren a un metro de los ejes divisorios laterales, cualquier otro tipo de construcción o materialización, de cualquier tipo de material deberá ser solicitada previamente (mediante presentación de planos o esquemas) y aprobada por la Comisión de Arquitectura.

Frente del lote: Se considera como tal, en todos los casos, aquel lado del lote que este sobre la calle de acceso permitido. En los lotes sobre esquinas, se tomará como frente, la calle que el propietario elija como tal (efectuar previamente consulta y solicitar autorización a la Comisión de Arquitectura); la otra calle se tomará como lateral de lote, quedando está bajo la reglamentación de retiro lateral.

Si los servicios se colocan sobre una de las calles deberán estar ocultos y tratados arquitectónicamente y acordados previamente con el profesional designado para la supervisión de la obra.

Artículo Nº 6- Retiros laterales

El retiro del eje divisorio de predios será de 1,5 mts. de ambos lados. Sobre el retiro lateral derecho el propietario podrá optar en construir: pérgolas, cobertizos, galerías o cocheras sin cerramientos laterales solamente en planta baja, retirados a no menos de 1.15 mts. del eje divisorio o de otro modo pegado al eje divisorio. En caso de tratarse de cubiertas planas, las mismas serán inaccesibles y no podrán ser utilizadas en su parte superior como terrazas o balcones, ni ubicarse locales o construcciones de cualquier tipo sobre ellas. Queda expresamente establecido que la única finalidad admitida de las mismas es la de otorgar protección al área que cubren. En caso de techos inclinados, si la pendiente es hacia el vecino debe llevar una canaleta en el final del alero (a 0.60 mts del E.Lat.), como desagüe pluvial y la altura del arranque del techo no puede superar los 2.50 mts.

Las invasiones permitidas a los retiros laterales y sus especificaciones están referidas en el punto 14 (Tendederos, patios de servicio y parrillas, cocheras y pérgolas.)

El otro de los retiros deberá estar totalmente libre de construcción.

En los lotes perimetrales a la calle de vigilancia, podrán dejar un retiro mínimo 1,50 mts. solo al lateral que da a la calle de vigilancia y a dicho retiro no se podrán ventilar locales de primera categoría.

Los retiros mencionados podrán ser invadidos con pulmón y conducto de chimenea, siempre que no excedan las siguientes medidas: ancho exterior del pulmón 2.00 mts. y profundidad 0,50 mts, con respecto al filo exterior del muro de la vivienda.

No podrán construirse gabinetes, parrillas o edificaciones anexas sobre los ejes divisorios.

Artículo Nº 7- Altura de edificación

La altura máxima edificable es de 8,50 mts. referida a la cota máxima del nivel tomada sobre el baricentro del lote. Dicho punto se tomará como nivel + – 0.00. Este nivel 0.00 es el que rige para todas las medidas referidas a la altura del presente Reglamento.

En caso de cubiertas inclinadas, las cumbreras podrán sobrepasar dicha altura, siendo condición para ello, que el baricentro del triángulo formado por los faldones del techo no supere los 8.50 mts. de altura permitidos. En el caso de torres que no superen una superficie de 30 m² (medidos exteriormente) el baricentro de los techos se podrá llevar a una altura de 9.00 mts.

Los tanques de reserva de agua, chimeneas, caños de ventilación, antenas de T.V. o radio, no podrán exceder 1.50 mts. del plano límite y deberán estar ocultos a la vista y ser tratadas arquitectónicamente acorde al resto de la obra.

Artículo Nº 8- Construcción de viviendas en dos lotes

Será condición indispensable la unificación de las parcelas para la construcción de una vivienda sobre dos lotes.

Cualquier modificación o corrimiento de pilares de los servicios que resultase de dicha modificación, correrá con sus costos a cargo del propietario bajo la aprobación, dirección y reglas determinadas por la Comisión.

En el caso de construcción complementaria (quincho, depósito, etc.) de dos lotes unificados con frente a dos calles paralelas el propietario podrá optar para definir la línea de fondo por las siguientes alternativas:

A: 0.5 x (L – 20) Tomando la sumatoria de los dos lotes

B: 0.5 x (L – 20) Para cada uno de los lotes pudiendo construir la casa en uno de los lotes y la construcción complementaria en el otro. Respetando los retiros de frente y laterales.

Artículo Nº 9- Acceso a los lotes

Desde la franja de la calzada hasta la línea de edificación y previamente a iniciar cualquier obra se construirá la entrada vehicular y peatonal de la unidad. Dicha entrada deberá contemplar la circulación y drenaje de los badenes que corren al lado de la calle.

El Propietario al comenzar los accesos a los lotes, deberá avisar a la Administración para que esta controle que no sean dañados las cañerías, cables, conductos, desagües y otros elementos destinados a la instalación de servicios, que se encuentran ubicados subterráneamente en las partes comunes.

La Información sobre las alcantarillas se encuentra en el punto F.

Artículo Nº 10- Estacionamiento

En cada vivienda deberá reservarse espacio para estacionar cada unidad de vehículo pudiendo usarse para tal efecto las franjas perimetrales resultantes del retiro obligatorio. Dicho espacio para estacionar no podrá invadir el espacio entre la línea municipal de frente y el borde de la calle.

La superficie mínima para estacionar es un rectángulo de 2.50 mts. de ancho y 5.00 mts de largo por auto, y debe estar especificada en el plano de Aprobación.

Si la línea de edificación se retirase un metro más de lo establecido, se permitirá dejar espacio para estacionar sólo dos autos.

Artículo Nº 11- Cercos

La altura mínima permitida es de 0.90 mts, pudiendo las plantas y arbustos llegar hasta los 2.00 mts. de altura. Aquellos lotes que puedan avanzar con el cerco de frente hasta la línea municipal de frente, por las característica correspondientes de la o las Unidades Funcionales, podrán tener una altura máxima de 1.50 mts. debiendo dejar 3.00 mts. a ambos laterales de la construcción y a 3.00 mts. de la línea municipal del frente.

La materialización de dicho cerco, no es obligatoria. En todos los casos puede ser de madera con tablas verticales o alambre tejido, cualquier otro material debe ser consultado a la Comisión de Arquitectura.

Los cercos laterales deben retirarse 3.00 mts de la línea municipal (frente del lote), salvo los siguientes casos en que se puede llevar el cerco hasta la línea municipal de frente y cercar la misma.

Aquellos propietarios que poseen más de un lote contiguo.
Lotes de esquina (Ref. art. 5, Frente del lote).
Lotes con más frente que fondo.

En el caso de construcción sobre dos lotes paralelos, con frente sobre la misma calle, el cerco se puede llevar sobre la línea municipal de frente debiendo dejar 3.00 mts a ambos lados de la construcción paralelos a la calle y a 3.00 mts de la línea municipal de frente.

Los propietarios ubicados en los límites perimetrales de la fracción deberán permitir la realización de los trabajos de mantenimiento de los mismos o realizar el mantenimiento por cuenta propia.

Artículo Nº 12- Forestación

Los árboles que se planten a partir de la demarcación de los lotes no deberán estar a menos de 1.00 m. de límites del mismo. Si quedaran árboles englobados dentro de estos, el Propietario deberá conservarlos respetándolos en sus construcciones.

Artículo Nº 13- Árboles y plantas

Los árboles plantados por “Los Álamos de Santa Teresa” o existentes dentro o fuera de los lotes son considerados elementos ornamentales y de propiedad común, por lo que se tratará de adaptar los proyectos de obra al emplazamiento de los mismos. No obstante, y en consideración de algunos lotes que puedan estar excesivamente arbolados podrá solicitarse al Consejo de Administración la autorización para la extracción y reubicación y/o reemplazo de los que se considere prescindibles, indicando claramente en un plano demostrativo los que se proyectan extraer, los gastos corren por cuenta del propietario. Sin dicha autorización no podrá realizarse ninguna extracción. Está prohibido cambiar o reemplazar los árboles de las calles.

Aquellos árboles que formen parte del proyecto paisajístico del barrio deberán ser reemplazados por otros de igual especie.

Se deberá contar con autorización antes de efectuar plantación alguna fuera de los límites de cada Unidad Funcional.

Artículo Nº 14- Tendederos, patios de servicio, parrillas, cocheras y pérgolas. (Anexo del Punto 6 retiros laterales)

Sobre el retiro lateral seleccionado se podrán construir los patios de tender, parrillas, depósitos, gabinetes de tanque hidroneumático e instalación de bombas, siempre y cuando cumplan con las siguientes pautas

Estas construcciones NO pueden ser espacios habitables (baños, dormitorios, lavaderos, talleres, etc), sino que son accesorios a la casa y se debe acceder únicamente desde el exterior (no pueden estar comunicados interiormente con la construcción principal).

Uno de los retiros laterales debe quedar completamente libre.

Las columnas y los pisos deben estar a 1.15 mts del eje divisorio o bien sobre los ejes divisorios.

Las paredes tanto de mampostería como de materiales livianos (trillares) deben estar a 1.00 m. del eje divisorio.

No podrán exceder la altura de 3.00 mts. y en caso de techo inclinado el arranque no debe superar los 2.50 mts. (salvo el conducto de la parrilla y chimenea).

La ubicación de estas construcciones sobre los retiros, no podrá exceder los límites definidos por las líneas de frente y contrafrente de la construcción principal (incluyendo la galería), y deberá ubicarse dentro del sector definido por las líneas de frente, contrafrente y normativas de retiros laterales.

Las construcciones como depósitos no pueden superar los 6 m² y su aprobación queda a criterio de la Comisión de Arquitectura.

No se aceptan las mallas geotextiles como material de cobertura de cercos ó tendederos.

Si se acepta la esterilla de juncos, siempre y cuando el estado de la misma sea aceptable a criterio del Intendente o Administrador. Deberán colocarse del lado interior de la unidad funcional y procurar un correcto mantenimiento de las mismas. Cuando las esterillas se rompan o tengan un deterioro tal que no cumplan con la función estética a juicio del intendente, deberán retirarlas o cambiarlas por esterillas nuevas. La malla geotextil se acepta solamente y en forma provisoria durante la construcción de una obra para no molestar a los vecinos. La materialización de los tendederos no será obligatoria.

Los tendederos deberán estar encerrados en un patio de servicio que impida su visualización, y deberán estar de acuerdo con la arquitectura de la construcción principal y cumplir con lo establecido en el presente reglamento. Podrá materializarse mediante grupos de arbustos, cercos vivos, trillagge o muros de mampostería que respeten los puntos A, B, C, D y E. Queda totalmente prohibido colgar ropa a la vista.

Artículo Nº 15- Pileta de natación

Podrán ubicarse en cualquier lugar del terreno siempre y cuando guarden una distancia mínima del espejo de agua de 1,50 mts. a los ejes medianeros o a la línea de fondo. El borde de la pileta como los filtros deberán dejar una franja de 0.30 mts libres desde los límites del terreno.

Como medida de seguridad, todos los propietarios se comprometen a hacer construcciones que impidan el libre acceso de niños o animales a las piletas, pudiendo ser las mismas:

Cerrarán con cerco los retiros laterales, frente y fondo como mínimo 0,90 mts.
las piletas poseerán un cerco perimetral de 0,90 mts. de altura como mínimo, con puerta de acceso provistas de cierre para que no pueda ser operada por niños pequeños.
No superarán los 2 mts. De profundidad

Está prohibido desagotar piletas en lotes vecinos o casas vecinas (aunque estas no estén habitadas).

El vaciado de piletas o desagote de aguas pluviales se deberá realizar a las cunetas, sin causar molestias a los vecinos. Está prohibido conectar o desagotar aguas pluviales o vaciados de piletas a la red de desagües cloacales, en el caso de que existiera dicha red futura, no siendo un servicio garantizado por el desarrollador.

Artículo Nº 16- Pilar de servicios

En el eje divisorio se encuentra construido el pilar de conexión de energía eléctrica, gas, telefonía y conexión con la red de agua. Esta construcción no podrá ser modificada por el propietario.

Las conexiones desde dicho pilar hasta la casa o construcción principal deberán ser subterráneas.

Artículo Nº 17- Perforaciones para riego y piletas

Las perforaciones de bombas para pileta y riego son obligatorias y deben retirarse 1.50 mts de los límites perimetrales y 5.00 mts de la perforación del vecino.

En el caso que entre vecinos se decida compartir la perforación con su bomba, no se exigirá el retiro de 1.50 mts a los límites del terreno.

Las bombas de las perforaciones deberán ser para un caudal máximo de 6.000 lts./hora y una potencia no mayor a 1,5 HP, se aconseja antes de realizarlo solicitar a la Administración los detalles técnicos (profundidad de las napas de aguas potables).

Todo lo referente a la provisión de agua de las viviendas debe respetar las normas impuestas por ABSA, dentro de las cuales está expresamente indicado la obligatoriedad de poseer una reserva de agua ya sea en forma elevada o con cisterna siendo la capacidad mínima del tanque de 500 lts y bomba inferior.

Está totalmente prohibida la alimentación de la vivienda con bomba sin cisterna intermedia.

Artículo Nº 18- Prohibición de abrir accesos
Los propietarios ubicados sobre los límites perimetrales del inmueble, si los hubiese, no podrán abrir accesos al exterior de la fracción, debiendo utilizar los de uso común. No podrán realizar obras de ningún tipo para conectarse con redes exteriores de servicios públicos (salvo la red futura de cloacas si así lo previera).

Artículo Nº 19- Canasto de depósito de residuos y tipo de buzón

Es obligatoria la colocación de un canasto para la recolección de residuos sobre la línea Municipal: el detalle y la ubicación del mismo será provisto por el Administrador. Su costo será a cargo del propietario. Este canasto debe ser individual de cada vivienda

Está prohibido dejar las bolsas en el piso.

Artículo Nº 20- Modificación del nivel de los lotes

No podrá elevarse el nivel de los lotes más de 0.20 mts. medidos desde el 0 de cada uno de ellos. Antes de iniciar las obras de relleno y previo a la ejecución, deberá solicitarse el visto bueno del Administrador y de la Municipalidad de San Vicente, para lo cual deberá presentarse un plano en escala a 1:100 del sector que se considera afectado y que contenga las cotas de nivel proyectadas con relación a un punto de referencia (o nivel 0).

El proyecto deberá contemplar que no se altere significativamente el escurrimiento de agua, debiendo realizarse taludes para su identificación con el nivel de referencia con una pendiente mayor de 20 grados respecto a la cota, o que deberá mantenerse en los ejes divisorios. De no hacerse taludes se construirán pequeños muros de contención que estarán dentro del lote rellenado (del eje medianero hacia el interior). Siempre primará la restricción que resulte mayor (0.20 mts. o 20 grados de pendiente).

Los lotes perimetrales no podrán modificar con rellenos la pendiente de los mismos dado que esta adquiere un carácter fundamental en el escurrimiento de las aguas hacia las calles.

La premisa básica del desagüe es respetar lo proyectado originalmente por el agrimensor y el Ingeniero hidráulico que hace la subdivisión en cuanto a desagües de las calles y de los lotes, pero fundamentalmente considerar que todos los lotes deben volcar las aguas hacia las calles de frente o fondo según sea el caso.

Artículo Nº 21- Viviendas no tradicionales

En el caso de viviendas no tradicionales como ser de madera, la Comisión evaluará los proyectos y resolverá su aprobación en tanto y en cuanto entienda que los mismos cumplen, a su entender, con la calidad esperada para el Barrio.

En caso en que la construcción sea de tipo premoldeada se deberá adjuntar una nota que especifique el sistema constructivo y un folleto, fotos o cualquier material gráfico suficientemente claro para comprender la calidad resultante de la construcción. (Paneles externos revestidos que no se vean las placas)

La decisión que adopte la Comisión será respetada y bajo ningún concepto la misma podrá ser rebatida por el interesado. Se toma tal determinación dado que resulta muy difícil en este tipo de viviendas poder describir cuál es el nivel de calidad esperada, asegurando de este modo la evaluación al sólo arbitrio de la Comisión.

Para ello el interesado presentará los detalles constructivos en escala 1:100 conjuntamente con los planos respectivos en escala 1:50, planilla de locales y detalles de terminación o cualquier otra información que le sea requerida por la citada Comisión.

Artículo Nº 22- Viviendas en serie:

No se permite la construcción de proyectos en serie o casas que a criterio de la Comisión de Arquitectura tengan características similares.

Artículo Nº 23: Luces

Luces: Se prohíbe todo tipo de iluminación tipo canchas de tenis, paddle o jardines con reflectores de alto poder lumínico. El proyecto de iluminación deberá ser aprobado por la Comisión de Arquitectura, según Código de Convivencia.

Artículo Nº 24: Canchas deportivas

Canchas deportivas: Se pueden construir respetando los límites de retiros laterales, de frente, fondo, FOS y FOT utilizados para la reglamentación de viviendas, sin iluminación artificial y sin exceder las limitaciones de altura establecidas en el Reglamento de Construcción. Su aprobación deberá solicitarse expresamente a la Comisión de Arquitectura y esta tomará una decisión en función del Reglamento de Construcción, de Convivencia y considerando los usos y perjuicios por ruidos molestos.

Artículo Nº 25: Biodigestores

Cámara séptica o biodigestores: Para un buen funcionamiento de la planta de tratamiento de efluentes, las viviendas deberán construir una cámara séptica de 2 m3.

Artículo Nº 26: Prohibición de construir sin autorización previa en viviendas:

Está terminantemente prohibido efectuar cualquier tipo de ampliación, modificación o refacción de la vivienda sin contar con el correspondiente PERMISO DE CONSTRUCCIÓN otorgado por el barrio. El inicio de cualquiera de las obras mencionadas “sin permiso” o “sin autorización”, implica estar en infracción automáticamente, independientemente de que la reforma en cuestión no incurra en una falta al Reglamento de Construcción. La Comisión de Arquitectura definirá los plazos de demolición o la multa a aplicar por la infracción cometida.

Artículo Nº 27:

Tanque de reserva de agua sanitaria: Será obligatorio contar con una reserva mínima de 500 lts., no visible

INCUMPLIMIENTOS:

En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes del presente reglamento, la administración tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin perjuicio de la imposición de las multas y/o otras sanciones que pudieran corresponder por el accionar del propietario.

El propietario acepta que la administración, a través de una decisión fundada de su Consejo de Administración, podrá proceder a la demolición parcial o total de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en contravención.

La Comisión de Arquitectura y Urbanismo a través del personal de la administración suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso, o la que aun teniéndolo, no se ejecute de acuerdo con los planos aprobados.

Cuando no se acate la orden de paralización, la Administración hará la denuncia formal ante la entidad oficial correspondiente la cual procederá por la fuerza pública.

En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del propietario, personal de obra, proveedores, etc., la administración aplicará en forma individual o acumulativamente las siguientes sanciones:
Multa a estipular el monto según la infracción.
Paralización de la obra con impedimento de acceso a proveedores, contratistas, arquitectos, personal de obra, etc.
Denuncia a la Municipalidad, a la Dirección de Obras Particulares y/o a la Secretaría de Obras Públicas, según corresponda.
Prohibición de acceso a personal o contratistas que cometan infracciones al presente reglamento
Suspensión de los servicios que presta el barrio hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas.
Elevación de los antecedentes al Consejo de Administración para que tome las sanciones que correspondan.

I) SERVIDUMBRE:

Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita para el paso de cañerías, cables, conductos, desagües y otros elementos destinados a la instalación de servicios. En el caso que fuere necesario hacer uso de esta servidumbre, la misma utilizará las partes de los lotes ubicados dentro de áreas protegidas por los retiros obligatorios.

Los propietarios de las unidades ubicadas sobre los límites perimetrales del inmueble deberán permitir la realización de los actos necesarios para la conservación y mantenimiento del muro y coronamiento perimetral.

J) RESPONSABILIDADES:

El propietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones inherentes a la obra que se realiza en el predio de su propiedad; en particular obligaciones sociales, fiscales y los seguros de riesgo del trabajo y responsabilidad a terceros.

En relación con cualquier incumplimiento a su respecto, el propietario formula expresa liberación de responsabilidad a favor del consorcio y de los restantes propietarios y se compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera causarles.

El propietario deberá tener Seguro de accidentes de trabajo y responsabilidad civil con cláusula de no repetición para el vehículo jurídico que recibiera la tierra como aporte y a Sergio A. Ripoll Funari D.N.I. Nro.: 17.998.967

K) CLAUSULA SUPLETORIA:

En caso de silencio de las presentes normas es de aplicación supletoria todo aquello que este incluido en el código de planeamiento de la Municipalidad de San Vicente.